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崔媽媽 x OURs 專欄:居住不正義,政府大撒300億?租金補貼不是萬靈丹
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崔媽媽 x OURs 專欄:居住不正義,政府大撒300億?租金補貼不是萬靈丹

2022-04-20 崔媽媽 x OURs 居住正義
3月底行政院宣布「300億元中央擴大租金補貼專案」(簡稱300億租補),並透過放寬所得標準等方式,將補貼戶數從今年的12萬戶一舉提升至50萬戶,號稱「經濟成長果實要與全民共享」。

誠然,近年隨著房價飆升,各地租金水準亦快速提高,民眾租屋負擔日益提升。但「300億租補」是否能夠真正作為解決租金上升的特效藥呢?

筆者認為,面對複雜的租屋市場問題,發放「300億租補」體現出的問題,可能比其解決的問題更多。

欠缺整體規劃的住宅補貼政策

崔媽媽xOURs專欄:單親、老人族群或身心障礙者,易遭到租屋歧視,造成即便有錢租屋,也沒有房東願意出租。記者陳靖宜/攝影

政府的住宅補貼資源,理應有完整的定位規劃。現有的住宅補貼資源分別為「直接興辦社會住宅」、「包租代管」、「租金補貼」,同樣作為政府的住宅補貼,為什麼需要分化出不同的補貼項目?

實際上,不同補貼模式的優先照顧對象也有所不同。

因為「需要住宅補貼」的狀況其實頗為複雜,除了「租金過高難以負擔」外,有些則是空間不符使用需求(如缺乏無障礙設施),有些則是面臨租屋歧視,造成即便有錢租屋,也沒有房東願意出租。

以直接興辦社會住宅而言,由於是政府新建且搭配無障礙、社福等設施,對於福利輸送、無障礙需求高者,如下肢障礙、獨居長者等,便應優先適用。

包租代管則可以提供給易遭租屋歧視的群體,如單親、身心障礙者等。而租金補貼要照顧的對象,實際上主要提供予純粹經濟負擔能力不足的青年與一般家戶。

但政府卻始終並未將這三種補貼模式清晰給予定位上的劃分,也造成這次「300億租補」的濫發。

定位錯誤:需要的發不夠,不需要的發太多

租金補貼的政策目的,應該是協助經濟負擔能力不足的租屋家戶。

現行的租金補貼制度中,每人每月平均所得應低於「最低生活費2.5倍」,而為了推動300億租補(並將補貼擴大至50萬戶),這個門檻被放寬至「最低生活費3倍」。

以台北市而言,家庭成員平均月收入56,046元(夫妻有一個子女家庭月收入168,138元)以下,以新北市則是月收入47,400元(夫妻有一個子女家庭月收入141,000元)以下均可申請。

月收入十餘萬的中產家庭,顯然並不是「經濟負擔能力不足的租屋家戶」。其居住困擾與憤怒是出於高房價下的「難以購屋」,而非沒錢租屋。

「300億租補」根本上已經偏離政策目標,實質上只是「發錢安撫無法購屋的中產階級憤怒」的政策買票而已。

與之相對,目前的租金補貼分級標準卻極為粗糙,雖然經濟弱勢貌似可以領取較多租補,卻僅以「中低收入戶、低收入戶」身分(約僅占台灣人口2.5%)作為發放依據,而非以實際收入與租金可負擔標準進行設計,造成很多需要的弱勢族群實質補貼不足。

300億租補為「財政不可持續」的買票政策

除此之外,「300億租補」在財務上也並非穩定可持續的補貼政策。其預算全額由「內政部住宅基金」支應,而內政部住宅基金有多少錢呢?

2022年內政部住宅基金的現金流入僅77.8億元(內含50億元國庫補助),但住宅基金仍需支應一般租補、利息補貼、包租代管、社會住宅等業務,即便不計本次300億租補專案與近期通過的旅館改建社宅等業務,每年也約有25億元的赤字。

因此,就財務層面觀之,「300億租補專案」絕對不是可持續的長期補貼政策,這種撒錢規模能撒幾年?而在既有租屋黑市弊端未解的狀況下,認為灑錢就能解決問題,無疑是飲鴆止渴的短視作法。

事實上,在選舉年前加碼補貼買票並非首見,馬政府執政初期租補戶數約為24,000戶,其在2010年與2011年將租補戶數分別提高到46,902與56,776戶,在2012年大選過後又再次調回24,000戶。蔡政府與馬政府的差異,只在於蔡政府比較敢撒錢、撒得更大方而已。

「看得到吃不到」的問題仍舊未解

崔媽媽xOURs專欄:目前租屋市場嚴重不透明,房東逃漏稅極其嚴重,許多房客實際上難以享有申請租金補貼等權利。記者陳靖宜/攝影

在政策定位與財務持續之外,「300億租補」最主要被抨擊的內容,是「看得到吃不到」的問題。

由於目前租屋市場嚴重不透明,房東逃漏稅極其嚴重,約有70%至90%為地下化黑市,因此許多房客實際上難以享有申請租金補貼(以及租金支出報稅、設置戶籍)等權利。

一旦申請相關補貼或使用各種合法權利,首先房東租屋事實就會曝光,造成其稅負提升,因此在實務上許多房東會拒絕房客申請租金補貼。

內政部雖於4月14日發表新聞稿,呼籲「租金補貼讓房東房客雙贏」,並且認為租金補貼看得到吃不到只是「過去的陰影」,房客申請租金補貼亦無需取得房東同意。

但內政部隱而未提的是,房東把房客趕出去或不續約,同樣無需內政部同意。

雖然申請租金補貼後,房東會成為「公益出租人」,房屋稅與地價稅等同於自用,租賃所得也有每個月15,000元的免稅額度。但若租屋處租金超過15,000元(註:591租屋網顯示,2021年台北市租屋開價中位數約為24,000元),房東的稅負還是會增加,且若房東有意未來出售房產,出售前數年一但有租屋或營業使用,土地增值稅即無法以自用計算。

且不少房東不僅只有一間房屋出租,雖然租給「領租金補貼」的房客可獲得減稅,但該房東的其他租屋卻無法減稅,房東自然會擔心所有的租屋就一次曝光而裹足不前。

另外,若「300億租補」只是選舉年的短期政策,一旦兩年後租補戶數又縮減回12萬戶以下,房東便會面臨「租屋事實曝光」與「不再享有公益出租人優惠」的窘境,因此也會猶疑是否同意讓房客申請此次租補。

而就在行政院宣布「300億租補」當週,崔媽媽針對網路的年輕房客利用Facebook限時動態互動進行簡易民調。61位回覆的房客中,竟有高達55位(占90.2%)表示未經過房東同意之前不敢去申請租金補貼,僅有6位(占9.8%)表示「敢申請租金補貼」。

所以,如果租屋族真的聽信內政部「申請租金補貼亦無需取得房東同意」,逕自申請租金補貼,讓房東喜當「公益出租人」,那該租屋族所面對的不續租風險便完全自負。

關鍵仍是租屋市場正常化

崔媽媽xOURs專欄:在租屋市場納管透明後,目前租金補貼、包租代管對房東的減稅優惠也才有其用武之地。記者陳靖宜/攝影

緩解租屋困境的作為,絕不能僅依賴短期加碼的補貼,而更需要「擴大租屋供給」與「租賃交易透明」雙管齊下。

具體到政策上,應透過「中央囤房特別稅」促使多屋者將空餘屋出租使用,增加租屋供給來緩和租金上漲,並搭配「租屋登錄」與相關配套將租屋市場納管落實租屋權益保障,讓租屋成為一種可負擔、有保障的居住選項。

事實上,在租屋市場納管透明後,目前租金補貼、包租代管對房東的減稅優惠也才有其用武之地,否則在多數房東本來就沒有依法繳稅的現狀下,公益出租人的相關稅負減免基本毫無作用,畢竟減稅哪有逃稅方便。

此外,近期巢運與崔媽媽基金會也已提出修法版本,倡議租金支出抵稅改列「特別扣除額」,亦可進一步降低租屋族的居住負擔。

再次強調,短期加碼撒錢無法持續,也非解決高房價居住問題的萬靈丹。

就租屋面向,真正要優先解決的是租屋供給不足與租屋黑市亂象,比起在選前毫無規劃地大撒300億元,政府更應該做的是下定決心推動租屋市場改革,才是正本清源之道。

崔媽媽 x OURs 居住正義專欄