崔媽媽 x OURs 專欄：僅3%房客申請「租金抵稅」？過時、無用的租賃法規|居住正義|各種看見|願景工程基金會

近年房價持續上漲，連帶造成房租亦水漲船高。主計總處所發布的租金指數顯示，台灣的租金已持續攀升133個月，今年2月再創歷史新高，來到105.25。

雖然《租賃住宅市場發展及管理條例》（簡稱租賃條例）已在2017年立法，參照台灣近年租屋市場發展與崔媽媽第一線服務經驗，糾紛處理管道與效能仍有許多可以改進檢討的地方。

因此合理降低租屋族負擔，並在制度上保障其權益，使租屋成為更加穩定、合理的居住選項，是目前居住權益的當務之急。

今年二月，巢運、崔媽媽基金會、OURs都市改革組織共同提出了租賃條例與《所得稅法》的修法民間草案，主要針對「保障權利，降低負擔」提出具體的改善方案，並獲得立法委員吳怡玎、江永昌、吳玉琴，以及台灣民眾黨、時代力量等黨派的提案支持。

租金持續上漲，雖然稅制上，房客可以列舉一年12萬元的「租金支出扣抵綜所稅」，實務上使用率卻極低。根據「住宅狀況抽樣調查」推估，2019年台灣約有1,006,364戶租屋族，但同年賦稅署統計有列舉申報「租金支出扣抵綜所稅」的納稅戶僅約2.7萬戶，占比不到3%。

房客租金抵稅使用率低落的核心原因，來自於台灣嚴重的「租屋黑市」，以及房東與房客權力普遍不對等。此外，即便房東願意讓房客抵稅，目前的租金列舉扣除額也完全缺乏誘因，成為幾乎無效的制度。

以居住負擔最為沉重的青年家庭而言，若其並未撫養子女，配偶合併申報綜所稅時，採「列舉租金支出」需繳的稅金甚至比標準扣除額高出2,400元；而即便其撫養子女，採「列舉租金支出」竟與標準扣除額所需繳納的稅金相同。

原因是，2001年所訂下的「列舉扣除12萬元」，早已不符現實情況。

一年12萬元的額度相當於每月房租支出為1萬元，但根據主計處2020年資料，全台家戶平均月租金約為1.5萬元；2020年第二期社會住宅包租代管計畫，台北市平均月租金則約為2萬元。實際市場租金應當更高，分析591租屋網北市住宅資料，每月租金中位數為23,999元，整層住家租金中位數則是39,999元。

因此，民間租賃條例的提案版本乃是調升扣除數額，以30萬元（每月25,000元）為上限認列扣繳額度，以符合當前租屋市場實際價位水準；同時，透過《所得稅法》修正租金支出認列方式為「特別扣除額」。

若租金支出改為「特別扣除額」，並將其抵扣額提高至30萬元，以家戶年收入在中位數（108萬元），每月租金2萬5千元的小家庭為例，每年可省下4,805至13,200元稅金。這對難以購屋且承擔高昂租金負擔的青年家庭，實不無小補。

4月12日內政委員會審議租賃條例時，內政部宣稱「抵扣所得額度變更」屬財政部主管稅制範疇，宜由財政部通盤評估。

不過，內政部面對房東時態度完全不同，在租賃條例與住宅法都大方加入房東的租金補貼，或是包租代管房東的減稅額度。面對租金負擔日益嚴重的租屋族，內政部卻不願意合理修正抵稅額度，甚至將皮球踢回給財政部，可見非不能也，實不為也。

實際上，早在1999年內政部提出的「整體住宅政策」草案中，就已經在「租賃住宅市場問題」裡明確提出「將房租支出得以納入所得稅之列舉扣除額，每年以三十萬元為上限」。就租屋負擔保障這點來看，2022年號稱進步的內政部，甚至比1999年的內政部還不如。

而財政委員會也在5月19日審查《所得稅法》。財政部倒是沒有像內政部比1999年還不如，而是穩定維持在1999年的水準。1999年財政部面對租金抵稅議題時，便堅持將租屋族認定為「中低收入者」，因此將額度限制在每年12萬元。

二十幾年來，租金價格早已遠遠上漲。財政部的答覆是，2019年每戶平均申報房屋租金支出金額為9.9萬元（平均每月8,250元），目前12萬元抵扣額度仍舊夠用。顯然，這與市場現況完全脫節，也無法回應立委「為什麼租金抵稅戶數那麼少」的質問。

而目前的租賃爭議處理也有兩大問題。首先是政府雖公布〈住宅租賃契約應約定及不得約定事項〉規範部分不平等租約無效，但由於沒有罰則，實際形同道德勸說。

其次是租賃條例雖提供免費的租屋糾紛調處機制，但負責調處的地政機關其程序、委員選派均較為曠日廢時，使用更是乏人問津。根據台北市統計資料，租賃條例立法後至今，「房屋租用爭議」項目做成調處結果的數量為零，毫無效果可言。

相對於無效的調處機制，實務上「調解」才是租賃雙方遇到糾紛時，更常尋求的處理途徑，但一般地方政府調解機制頗為孱弱。以台北市而言，2020年租屋糾紛調解失敗率為65.8%。因此設計一個更好的調解機制，並讓政府所規範的「禁止不平等租約」得以落實，是租屋得以作為安居選項的關鍵。

消保處2016年函釋認為若房東「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者」即為《消費者保護法》（以下簡稱消保法）所認定的「企業經營者」。因此房客除了法院、地方政府等調解外，亦得以適用消保法的調解機制。

該機制由於有公文書等流程機制，民眾積極處理的意願也較高。同為台北市2020年資料，消保調解失敗率僅14.9%，是最具時效性與有效性的糾紛處理管道。而且，若房東被視為「企業經營者」並納入消保法體系後，即可適用消保法之罰則，以打擊不平等租約。

但房客能適用消保法的認定依據，目前僅繫於消保處函釋，若該函釋未來修正或限縮適用，將影響租屋族權益甚鉅。而且當房東如果遇到「惡房客」時，身為企業經營者，也沒辦法透過消保法保障自身權益。

因此民間版本的租賃條例也提出，將消保處函釋說明見解直接修法於租賃條例當中，讓多數房東明確受《消保法》規範；並且無效的地政調處機制應當參照消保申訴調解制度合理改進。

面對這些訴求，內政部卻嚴詞拒絕，認為消保調解「實務尚無窒礙難行之處」，因此函釋不需要明確入法，且調處機制只需要「加強宣導」、「沒有說要大家一定要來用」。

上述兩部攸關租屋族權益的修法草案，大部分均保留至政黨協商程序再作討論，且由於疫情影響，本會期立法院不會按慣例加開臨時會。因此租屋修法戰爭只能延至下個會期再戰。

如同本專欄上一篇文章所述，緩解租屋困境的作為，絕不能僅依賴短期加碼的補貼，而更需要「擴大租屋供給」與「租賃交易透明」雙管齊下。崔媽媽基金會與OURs都市改革組織會繼續努力，回應社會大眾真正的居住需求。